Resumen: Acción de retracto de crédito litigioso. El crédito tuvo su origen en una póliza de préstamo otorgada ante fedatario público que se convirtió en litigioso el citado crédito en un juicio ordinario por el que se dirigieron contra la Caja solicitando que se declarara la ineficacia de la resolución contractual y la de vencimiento anticipado. La cesión que origina el retracto pretendido es la operada por la cual la Caja segrega y transmite a otra Caja todos los elementos patrimoniales principales y accesorios que componen su negocio financiero. Recurso de casación. La cuestión nuclear que es objeto de debate en el presente recurso versa sobre la aplicación del art. 1535 CC que regula el retracto de un crédito litigioso, cuando éste conjuntamente con otros créditos litigiosos o no, ha sido objeto de un traspaso en bloque por sucesión universal a consecuencia de una segregación de una parte del patrimonio de la sociedad acreedora que conforma una unidad económica, recibiendo a cambio la sociedad segregada acciones de la sociedad beneficiaria. La segregación a que se refiere el art. 71 de la Ley 3/2009 se diferencia frente a la escisión total o parcial reside en que la contraprestación a la aportación la recibe la propia sociedad segregada y no los socios de ésta, por lo que no es necesario que se extinga la entidad transmitente. No cabe proyectar la figura del retracto de crédito litigioso. Recurso extraordinario por infracción procesal. Fijación de la cuantía del procedimiento.
Resumen: Quien soportó una acción de retracto demanda a quien en su día fuera retrayente para que que le compense por los gastos de las mejoras y gastos útiles de las fincas sobre las que la demandada en su día ejercitó el retracto. La Sala considera que la parte demandante no actuó de mala fe pues las obras de mejoran se realizaron antes de que la demandante tuviera conocimiento de la intención de la demandada de retraer. La Sal contempla la peculiar situación que se genera por el hecho de que la demandante solo adquiriera por compraventa la totalidad de la finca sino tres cuartas partes de la finca, de suerte que la demandada, retrayente, era propietaria de una cuarta parte indivisa, generándose una situación de condominio que la sentencia de instancia no había contemplado. Desde esta peculiar situación de comunidad considera que la demandante ejecutó los trabajos contra la oposición de la otra copropietaria y luego retrayente, que por tanto no actuó de buena fe y que por aplicación de las reglas de la accesión debe perder los gastos que no eran necesarios, pero es pérdida lo es con relación al derecho de reembolso, pero sí tiene derecho a recuperar esos gastos por la cuota de propiedad que en ese momento ostentaba.
Resumen: La parte actora es arrendataria de una vivienda que ha sido adquirida por escritura de compraventa por la parte demandada. En realidad se ha tratado de una dación en pago al acreedor hipotecario, que se ha quedado casi con todo el edificio en el que se encuentra la vivienda arrendada. Pero la operación se ha instrumentado a través de la compraventa con una sociedad perteneciente al grupo del acreedor hipotecario. Se discute si estamos ante una dación en pago o ante un contrato de compraventa. El Juzgado y la Audiencia entienden que el supuesto es el segundo, y por eso dan lugar a la acción de retracto. Las sociedades, y especialmente las grandes corporaciones, hacen el uso que tienen por conveniente de las posibilidades que el ordenamiento les ofrece para regular su patrimonio inmobiliario, pero si el acreedor, en lugar de quedarse con el piso a través de una dación en pago, prefiere que la compre una empresa de su grupo, en tal caso debe de estar a las consecuencias de dicho acto. Se da lugar al retracto por la distribución que se hace del precio total por el que se vendió el edificio entre cada uno de los apartamentos, y ello aunque no haya evidencia del pago real del precio, y de que la contraprestación que se fijó en el contrato fue que el comprador se haría cargo de la hipoteca que pesaba sobre el inmueble.
Resumen: Se revoca parcialmente la sentencia de instancia que apreció la caducidad de la acción de retracto ejercitada por el actor, al apreciarse que, conforme a la ley aplicable de arrendamientos rústicos de 1980, el día inicial para el cómputo de la caducidad de la acción en caso de que la venta no se haya notificado no está en referencia al Registro sino a aquel en que el retrayente tuviera conocimiento de la transmisión con todos sus detalles. No obstante la demanda debe ser desestimada al no haber acreditado el demandante la existencia del arrendamiento.
Resumen: Ejercitada en la demanda por dos propietarios colindantes demanda conjunta de retracto de una finca, aunque cada uno de ellos en el 50 % de su propiedad, con consignación respectiva del 50 por 100 del precio, el demandado opuso a ella la carencia por los retrayentes de la condición de titulares de explotaciones prioritarias y la imposibilidad de ejercicio conjunto del retracto por dos colindantes en un 50 % cada uno sobre finca indivisible. Desestimada en primera instancia la demanda por la primera causa de oposición a ella, los actores interpusieron contra la sentencia de primer grado recurso de apelación que la Audiencia estimó, dando lugar al retracto, sin examinar la segunda de las razones opuestas a su prosperabilidad. Interpuesto por el demandado recurso de casación y extraordinario por infracción procesal, el TSJ lo estima, apreciando la falta de motivación de la sentencia denunciada como motivo de infracción procesal y ordena devolver las actuaciones a la Audiencia Provincial a fin de que dicte nueva sentencia cumpliendo el deber de motivación omitido en relación a la segunda de las razones opuestas a la viabilidad del retracto. La Sala, tras distinguir la incongruencia omisiva de la falta de motivación, se inclina por acoger esta última ante la absoluta falta de respuesta razonada a esta objeción de fondo a la demanda.
Resumen: La sentencia de instancia desestima la demanda de retracto ejercitada por entender que no se da la condición de profesional de la agricultura de la retrayente y el carácter de finca rustica. Apela la parte demandante y la Sala desestima el recurso. Argumenta, en síntesis; la finca de litis, pese a su calificación como núcleo rural, área de suelo no urbanizable, y la conceptuación en el Registro de la propiedad como rústica, no puede considerarse como rústica a los efectos que aquí nos interesan ya que se encuentra incluida en una categoría de suelo con clara vocación de ser transformado en una futura modificación del planeamiento en suelo urbanizable; evidencia también la resultancia probatoria que dicha finca no está destinada a la explotación agrícola tanto por la ausencia de cultivo o no acreditación del uso agrícola de la finca por los actores, como por la no condición de agricultores de estos como así lo atestiguaron todos los testigos vecinos del pueblo.
Resumen: La sentencia de instancia desestima la demanda en ejercicio de una acción de retracto de colindantes por entender que dicha acción había sido interpuesta fuera del plazo de nueve días previsto en el articulo 1524 del Codigo Civil. Apela la parte demandante y la Sala desestima y recurso argumentando en síntesis; la finalidad del retracto de colindantes debe presidir la interpretación del artículo que lo regula: la limitación de la propiedad a modo de carga de derecho público y aunque pueda redundar en provecho de particulares, está motivada por el interés general; no es de recibo mantener que el computo del plazo ex artículo 1.524 CCivil debe iniciarse en cualquier caso con el conocimiento aunque sea posterior a la inscripción pues la inscripción es el limite del que partir, presunción sin admitir prueba en contra de conocimiento que se aplica salvo que se pruebe que se conoció antes. Y en este caso, habiéndose acreditado la fecha en que se produjo la inscripción de la escritura de compraventa resulta obvio que la acción había caducado cuando se interpone la demanda.
Resumen: La Sala estima el recurso de casación. Declara que pese al hecho declarado probado de que el arrendatario, ahora demandante tuvo conocimiento exacto del cambio de propiedad desde 1998, también resulta evidente que el arrendatario no tuvo conocimiento del concreto negocio jurídico que podía dar lugar al nacimiento del derecho de retracto,hasta diciembre de 2008. Ello es trascendente, pues no habría procedido el retracto en caso de sucesión testamentaria o donación, y sí en caso de venta, por lo que al no concretarse hasta 2008 el negocio jurídico de adquisición, le estaba vedado al arrendatario el conocer si tenía oportunidad o no de ejercitar la acción de retracto con éxito, máxime cuando la venta no consta que tuviese acceso al Registro del Propiedad, hasta 2008. Considera la Sala que el arrendatario no podía renunciar tácitamente a una acción que desconocía si podía ser ejercitada pues se le notificó el negocio jurídico, por el que se adquiría el inmueble, sólo en el año 2008. Por ello no cabe reconocer la existencia de una renuncia tácita. Por tanto estima el recurso de casación y asume la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia que había estimado la acción de retracto ejercitada.
Resumen: La Sala desestima el recurso de casación. Mantiene la doctrina consistente en que la venta judicial se entiende consumada desde el dictado del decreto de adjudicación por el Secretario Judicial y declara que el retraso en el dictado del referido decreto no ha de perjudicar al arrendatario en tanto que la consumación de la venta judicial debió efectuarse cuando todavía era arrendatario, dado que el retrayente ostentaba el derecho a un proceso sin dilaciones indebidas. Tal retraso tuvo una enorme trascendencia en cuanto dificulta el ejercicio de la acción. En este caso cuando se interpone la demanda el retrayente continuaba siendo arrendatario y la postura se había mejorado por el tercero presentado por el deudor, días antes de la presentación de la demanda. Por lo que el retraso padecido tras dicha fecha en el dictado del decreto de adjudicación no puede computarse en perjuicio de quien se ha desenvuelto con total diligencia procesal.E Existe voto particular en el cual se considera que el recurso de casación debió estimarse y en consecuencia desestimar la demanda de retracto en la medida en que cuando se dictó el decreto de adjudicación del inmueble, momento en el que se produce el cambio de titularidad, el arrendatario ya no tenía tal condición al haberse extinguido con anterioridad el contrato de arrendamiento. Entiende perturbador que se afirme que el decreto de adjudicación tiene como fecha no la que realmente tuvo, sino la que debería haber tenido.
Resumen: Se dilucida en la sentencia comentada el derecho de quien dice ser arrendatario de una finca rústica para ejercitar un derecho de retracto con ocasión de su venta. La pretensión es desestimada en la primera instancia en atención a la circunstancia de que el demandanate no acreditói en el juicio su condición de arrendatariop. La Sala confirmará el pronunciamiento desestimatorio del Juzgado, y a tal fin advertirá que en la legislación de los arrendamiento rústicos, a diferencia de la de los arrendamientos urbanos, no hace falta el consentimiento del arrendador para que opere esa subrogación, pero sí que exige para su validez y eficacia la previa notificación fehaciente, hecha al arrendador tanto por el subrogante como por el subrogado, condición que tenía el padre del demandante y sin que a la propiedad se le trasladara en forma la subrogación a favor de su hijo, ahora demandante.
