Resumen: Se ejercita demanda de retracto de colindantes, siendo rechazada en la instancia por falta de consignación del precio con la demanda y no quedar acreditada la naturaleza rustica de las fincas, ni la existencia de una explotación agrícola. Los actores recurren entendiendo no necesaria la consignación, bastando con que el reembolso se efectúe una vez obtenido el derecho y al ir a ejecutar la sentencia, así como que resulta innecesaria la condición de agricultor. La Sala indica que la finalidad del retracto de colindantes es facilitar con el transcurso del tiempo algún remedio a la división excesiva de la propiedad de las fincas rústicas, corrigiendo el minifundio por lo que se ha exigido que se demuestre que la acción de retracto persigue la unión de pequeños predios rústicos a fin de suprimir el minifundio y mejorar la producción agrícola. Los actores no acreditaron la condición de rústica de su finca a los efectos de este retracto legal, ni tampoco de la finca objeto del retracto pretendido, no siendo suficiente la calificación como rústica en la escritura, o de "labor o labradío secano" en el Catastro, ni la existencia de algunos árboles y pequeñas zonas de cultivo, para considerar que está destinada a una explotación agrícola, pecuaria o forestal. Es preciso asimismo realizar la consignación del precio de la venta, con la demanda, si éste es conocido, o de constituir caución en caso contrario, lo que no hicieron los actores, por lo que se desestima el retracto.
Resumen: El demandante insta la acción de retracto legal de comuneros en relación con la venta de la cuota de la parte indivisa que recae sobre una finca. Se ha probado que la herencia en la que se integra el bien está indivisa y ninguno de los herederos ha instado la división de la herencia. Se plantea que acción será la procedente, si retracto de coherederos o de comuneros. La sentencia estima que debió instarse la acción de retracto de comuneros, porque no se vende una cuota de la herencia sino de un bien concreto.
Resumen: Se ejercita una acción de retracto legal de colindantes de fincas rústicas. Desestimada en la instancia al no haberse ejercitado la acción dentro del plazo legal y tratarse de fincas separadas por una servidumbre de paso, recurre la actora, desestimándose el recurso. Indica la Sala que aún cuando no comparte la declaración taxativa que realiza la juez a quo sobre que las fincas litigiosas están separadas por una servidumbre de paso pues son manifiestamente insuficientes las declaraciones unilaterales sin soporte documental alguno, ninguna duda tiene esta Sala de que la acción de retracto está caducada. Efectivamente, la acción debe plantearse dentro de los nueve días contados desde la inscripción en el Registro, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta. Practicándose la inscripción primera de dicha finca a favor precisamente del demandado el 22 de octubre del 2008, en la fecha de presentación de la demanda el día 23 de junio del 2009, había transcurrido con creces esos 9 días indicados desde la inscripción, plazo que se establece en consideración del carácter público del Registro y de que el asiento de inscripción ha de contener cuantos datos son esenciales en el contrato de transmisión, por lo cual se desestima el recurso.
Resumen: Se ejercita una acción de retracto ante la transmisión de un inmueble arrendado. Desestimada la demanda recurre la actora, desestimándose el recurso. La Sala tras rechazar la inadmisibilidad del recurso alegado por la demandada, procede a examinar previamente si estamos ante un arrendamiento de industria o de instalaciones, pues en el primer caso se aplicaría el CC y en el segundo la Ley Arrendaticia Urbana. Del análisis de la prueba practicada a instancia de la actora se llega al convencimiento de que en el caso presente nos hallamos ante un arrendamiento de instalaciones, con aplicación de la ley de arrendamientos urbanos. No obstante, no puede prosperar la acción planteada, pues en el momento de ejercitarse la acción de retracto, el demandante no ocupaba la totalidad de las instalaciones, lo que impide la prosperabilidad de dicha acción. Debe denegarse el derecho de adquisición preferente a quién no ostenta un derecho arrendaticio sobre la totalidad del bien transmitido, cuando éste constituya una unidad patrimonial del que quién pretende retraer solo detenta, como inquilino o arrendatario una parte del mismo. El derecho de retracto constituye una limitación a la libre disposición que de sus bienes tienen los propietarios, de ahí que haya de aplicarse de manera restrictiva, por lo que aún cuando es un derecho que tiene el arrendatario, el mismo encuentra limitaciones, en el sentido de que no puede ejercitarlo aquél que no ocupase la totalidad del bien.
Resumen: Al amparo del texto refundido de la LAU de 1964 se estudia si la arrendataria de local de negocio renunció al ejercicio del posible derecho de retracto que pudiera corresponderle en caso de venta del local por la propiedad. En dicho texto legal tratándose de arrendamientos de local se podía renunciar por el arrendatario a todos los derechos que la LAU le otorgaba excepto a la prórroga forzosa y al de traspaso. Una renuncia pactada en el contrato a todos los derechos concedidos legalmente ha de interpretarse como renuncia expresa, entre otros al del ejercicio del derecho de traspaso; lo que lleva a desestimar su pretensión en ese sentido.
Resumen: Se ejercita acción de retracto de colindantes, dictándose sentencia desestimatoria por entender que no se dan los presupuestos necesarios, en particular, que la finca retrayente está destinada a un uso mixto, residencial y agrícola, siendo preponderante el primero y que la finca a retraer se encuentra en suelo urbanizable, así como que una y otra están separadas por una acequia. Recurre la actora alegando error en la apreciación de la prueba, por entender que la finca es de naturaleza rustica. Se desestima dicha alegación, pues el destino prioritario de la finca retrayente es el residencial, por más que incluya una plantación de olivos. Se trata de dos fincas anexas, en la primera existe un amplio chalet con su jardín y en la segunda se encuentra la plantación de olivos, 138 en total, indicando la propia actora que no puede precisar el rendimiento neto de la explotación, que no contrata jornaleros porque no sabe si sería o no rentable, y que puso los olivos porque a su padre siempre le hizo ilusión ver esa tierra verde y que en la recolección le suelen ayudar los vecinos. Dichas pruebas son suficientemente ilustrativas de que las tierras no se destinan prioritariamente a fines agrícolas, por lo que falta uno de los presupuestos esenciales del retracto de colindantes. En cuanto a la calificación del suelo donde se ubican las fincas, lo esencial no es la calificación urbanística del suelo como tal, sino el hecho de que el suelo iba a ser objeto de reordenación en breve.
Resumen: Se ejercita una acción de retracto de colindantes, dictándose sentencia por el juzgado en la que estimando la falta de litisconsorcio pasivo necesario, sin entrar a resolver el fondo del asunto, absuelve en la instancia al demandado de la demanda deducida. Recurre el actor, alegando en primer lugar incongruencia en cuanto que dicha excepción no fue alegada en la contestación a la demanda. Si bien ello es cierto, la Sala rechaza la incongruencia ya que es posible la apreciación de oficio de esta excepción en cuanto determina la adecuada constitución de la relación procesal y su defecto provoca la indefensión de quien no puede comparecer en juicio para defender sus derechos discutidos en la litis, en este caso la esposa respecto a un bien de naturaleza ganancial. En cuanto a los requisitos materiales del litisconsorcio pasivo necesario, ejercitándose en la demanda la acción de retracto de colindantes, que de prosperar privaría al comprador demandado del dominio sobre la finca objeto de retracto, y otorgándose el contrato de compraventa por dicho demandado en estado de casado y por consiguiente siendo el bien de carácter ganancial, resulta necesario el demandar a la esposa, por lo que concurre la excepción indicada. No obstante, la estimación del litisconsorcio es posterior al juicio, por lo que lo procedente es decretar la nulidad retrotrayendo las actuaciones al momento de la audiencia previa para que el actor pueda subsanar el defecto y demandando a la esposa del demandado.
Resumen: Se ejercita una acción de retracto de colindantes o asurcanos, y desestimada la demanda por la condición de colindante de los demandados en el momento en que adquirieron la finca objeto del retracto y por la naturaleza parcialmente urbana de la finca perteneciente a la persona que ejercita el derecho de retracto, así como el hecho de no dedicarse los actores a la explotación agraria de la finca, recurren estos. La Sala tras indicar la naturaleza de dicho tipo de retracto y su finalidad que es la de facilitar, con el transcurso del tiempo, algún remedio a la división excesiva de la propiedad territorial, uniendo así pequeños predios rústicos con el designio de suprimir el minifundio y mejorar la producción agrícola, resuelve las cuestiones planteadas, diciendo que los demandados son propietarios de una finca que también es colindante con la litigiosa, por lo que es evidente que la acción ejercitada no satisface, por este sólo motivo, la finalidad legal perseguida a través del retracto, que ya queda cumplida con el hecho de haberse realizado la venta a favor de los dueños de otra finca contigua, faltando así un requisito esencial para el éxito de la acción, cual es que la finca se enajene a un extraño y no a otro colindante. En el momento de transmisión de la finca los demandados eran propietarios de una finca colindante con la misma, por lo que no procede el retracto ejercitado.
Resumen: Se ejercita acción de retracto de comuneros, que es desestimada por acoger la excepción de falta de legitimación activa de las actoras, aduciendo que no eran éstas ya comuneras al haberse declarado extinguida la comunidad en sentencia de fecha anterior de división de la cosa común. Alegan las apelantes que si bien por la división de la cosa entre los copropietarios se extingue la copropiedad, ello no se produce hasta la ejecución de la sentencia. Refieren las apelantes que en este caso nos encontramos ante una coheredera que insta el procedimiento para extinguir la comunidad de herederos y de que los bienes de la herencia sean sacados a pública subasta para luego repartirse el precio. La Sala considera que la parte actora no prueba de forma alguna tener el derecho que ejercita. Se ignora cuál es el pronunciamiento de la sentencia dictada en el juicio ordinario, aunque parece que el Juez de Instancia la tuvo a la vista (los procedimientos se siguieron en el mismo Juzgado), ya que hace referencia a su fallo en cuanto afecta a la finca objeto de la presente litis, y la parte recurrente no lo discute. No obstante, lo cierto es que las actoras no pueden ejercitar un derecho de retracto en una venta en la que ellas mismas tienen la cualidad de vendedoras, puesto que ese derecho únicamente puede ejercitarse cuando otro de los comuneros, o los demás venden su cuota a un extraño circunstancia que no acontece en esta Litis.
Resumen: Los actores solicitan su derecho a retraer en concepto de comuneros o herederos las cuotas de propiedad enajenadas a una mercantil de la finca objeto de litigio constitutivo de un Hotel. Con tales figuras jurídicas el legislador pretende evitar los estados de indivisión, que el código reputa perjudiciales, por razón de la mala gestión económica que presenta la pluridad de administradores y antijurídica, en atención a los conflictos de intereses que ofrece esta forma de propiedad. El retracto de herederos tiende a mitigar el efecto dispersivo que supone la entrada de un tercero extraño en la comunidad hereditaria, pero la venta por alguno o varios coherederos, antes de hacerse la partición y vigente la comunidad hereditaria, de un bien concreto de la herencia o de una participación indivisa del mismo no habilita a los demás coherederos para acudir al retracto de coherederos, ya que el objeto de la venta no ha sido la cuota hereditaria. Se rechazan las pretensiones de los actores porque no justifican ser copropietarios de la finca al estar excluida de los testamentos y cuadernos particionales de sus fallecidos ascendientes de los que traen causa, sin que pueda integrarse por la posesión en concepto de dueños pues lo único que ostentan son derechos sucesorios y al no demostrar ser copropietarios, no se constata una comunidad de propietarios.
